Der Notarvertrag – ohne geht’s nicht
Wer eine Immobilie verkauft oder kauft, kommt um einen Notar nicht herum. Denn eine rechtskräftige Eigentumsübertragung ist erst nach Unterzeichnung eines notariell beglaubigten Vertrages, des sogenannten Notarvertrages, möglich.
Immobilienverkauf rechtskräftig abschließen
Ein großer Erfolg für beide Seiten: Ein passender Käufer ist gefunden, die Verhandlungen sind harmonisch beendet und der Kaufpreis für die Immobilie steht endgültig fest. Während sich für den Verkäufer der Hausverkauf oder Wohnungskauf damit langsam, aber sicher dem erfolgreichen Ende zuneigt, steht der Immobilienkäufer kurz vor dem Einzug ins neue Eigenheim. Doch um den Eigentümerwechsel rechtlich absolut wasserdicht zu machen, fehlt noch der wichtigste Schritt: Ein rechtskräftiger Immobilienkaufvertrag, der notariell beurkundet werden muss. So schreibt es der Gesetzgeber in Deutschland zwingend vor.
In diesem Blog-Beitrag erfahren Sie aus Maklersicht, warum die notarielle Beurkundung sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eine unverzichtbare Sicherheit bietet, was ein rechtssicherer Kaufvertrag beinhalten muss und welche rechtliche Bindung er besitzt. Zudem klären wir auf, welche neutrale Rolle der Notar beim Immobilienverkauf und Grundstückskauf tatsächlich einnimmt.
Notarvertrag ist Voraussetzung für Grundbuchänderung
Ob Sie wollen oder nicht: Wenn eine Immobilie gültig und erfolgreich verkauft werden soll, führt kein Weg am notariellen Kaufvertrag vorbei. Der Gesetzgeber schreibt diesen Schritt zwingend vor. Denn beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung wechselt das Objekt offiziell den Eigentümer - und diese Veränderung muss schwarz auf weiß im Grundbuch festgehalten werden. Erst mit dem unterschriebenen Notarvertrag in der Hand kann das Grundbuchamt aktiv werden und den Eigentumswechsel offiziell eintragen.
Was macht ein Notar beim Immobilienkauf?
Ein Notar ist beim Immobilienkauf bzw. -verkauf unverzichtbar - und zwar als neutraler Vermittler. Er steht weder auf der Seite des Käufers noch auf der des Verkäufers. Stattdessen sorgt er als unparteiischer juristischer Berater dafür, dass das Geschäft für beide Parteien fair und sicher abläuft. Beim Notartermin erklärt er den Kaufvertrag verständlich und beantwortet alle offenen Fragen sachlich und neutral.
Die Hauptaufgaben des Notars im Überblick:
Vertragsgestaltung & Beurkundung: Er setzt den Kaufvertrag auf und sorgt dafür, dass alle Vereinbarungen rechtlich absolut wasserdicht sind. Beim eigentlichen Notartermin verliest und beurkundet er das Dokument.
Grundbucheinträge regeln: Damit das Eigentum offiziell übergeht, kümmert sich der Notar um die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung und später um die endgültige Umschreibung im Grundbuch. Auch die Eintragung einer Grundschuld (wichtig für die Bank des Käufers) läuft über seinen Schreibtisch.
Alte Lasten löschen: Sollen alte Einträge im Grundbuch gelöscht werden (z. B. die alte Hypothek des Verkäufers)? Auch das beantragt der Notar. Dafür benötigt der Eigentümer eine sogenannte Löschungsbewilligung der jeweiligen Bank.
Die Hauptaufgaben des Notars im Überblick:
Vertragsgestaltung & Beurkundung: Er setzt den Kaufvertrag auf und sorgt dafür, dass alle Vereinbarungen rechtlich absolut wasserdicht sind. Beim eigentlichen Notartermin verliest und beurkundet er das Dokument.
Grundbucheinträge regeln: Damit das Eigentum offiziell übergeht, kümmert sich der Notar um die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung und später um die endgültige Umschreibung im Grundbuch. Auch die Eintragung einer Grundschuld (wichtig für die Bank des Käufers) läuft über seinen Schreibtisch.
Alte Lasten löschen: Sollen alte Einträge im Grundbuch gelöscht werden (z. B. die alte Hypothek des Verkäufers)? Auch das beantragt der Notar. Dafür benötigt der Eigentümer eine sogenannte Löschungsbewilligung der jeweiligen Bank.
Wer trägt die Notarkosten?
Natürlich arbeitet auch ein Notar nicht umsonst. Für alle Tätigkeiten rund um den Kaufvertrag stellt er Gebühren in Rechnung, die gesetzlich festgeschrieben sind.
Als Faustformel gilt: Für Notar und Grundbuchamt zusammen sollte man mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises rechnen. Die genaue Höhe hängt vom individuellen Aufwand ab - zum Beispiel davon, ob eine neue Grundschuld für die Bank eingetragen werden muss.
Die Kostenverteilung in der Praxis:
Als Faustformel gilt: Für Notar und Grundbuchamt zusammen sollte man mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises rechnen. Die genaue Höhe hängt vom individuellen Aufwand ab - zum Beispiel davon, ob eine neue Grundschuld für die Bank eingetragen werden muss.
Die Kostenverteilung in der Praxis:
- Der Käufer übernimmt in der Regel den Großteil der Notar- und Grundbuchgebühren (wie den Kaufvertragsentwurf, die Beurkundung und die Eintragung als neuer Eigentümer).
- Der Verkäufer zahlt üblicherweise nur die Kosten, die für die Lastenfreistellung der Immobilie anfallen (z. B. das Löschen seiner alten, eigenen Grundschuld).
Was steht im Kaufvertrag - und wie läuft der Termin ab?
Ein Immobilienkaufvertrag besteht naturgemäß aus vielen juristischen Klauseln und Standardsätzen, die den größten Teil des Dokuments einnehmen. Davon sollte man sich aber nicht einschüchtern lassen. Neben dem rechtlichen Pflichtteil enthält der Vertrag alle wichtigen Eckdaten des Immobiliengeschäfts:
Keine Hektik: Zeit zum Prüfen vor dem Termin
Niemand muss den Vertrag blind unterschreiben. Der Notar sendet den Entwurf rechtzeitig vor dem eigentlichen Beurkundungstermin an beide Parteien. So haben Käufer und Verkäufer genügend Zeit, alle Inhalte in Ruhe zu lesen, mit ihrem Makler zu besprechen und eventuelle Änderungswünsche einzureichen.
Der Notartermin: Wort für Wort Sicherheit
Beim eigentlichen Notartermin liest der Notar den gesamten Vertrag noch einmal Wort für Wort laut vor. Das mag langatmig klingen, hat aber einen wichtigen Grund: Es stellt sicher, dass alle Beteiligten genau wissen, was sie unterschreiben.
Während des Vorlesens können Käufer und Verkäufer jederzeit stoppen, um Fragen zu stellen oder kurze Erklärungen einzufordern. Der Notar erklärt dann ganz unparteiisch, was die jeweilige Formulierung bedeutet und was juristisch machbar ist. Erst wenn wirklich alle Unklarheiten beseitigt sind, wird der Vertrag von allen unterschrieben.
- Die Vertragsparteien: Die genauen Daten von Käufer und Verkäufer.
- Informationen zur Immobilie: Die exakte Beschreibung des Objekts laut Grundbuch, inklusive aller Rechte und Pflichten.
- Zahlungsmodalitäten: Wann und wie der Kaufpreis überwiesen wird und wann die Schlüsselübergabe stattfindet.
- Individuelle Absprachen: Hier ist Platz für Sondervereinbarungen, wie zum Beispiel die Übernahme der Einbauküche oder die Beseitigung bestimmter Mängel vor dem Auszug.
Keine Hektik: Zeit zum Prüfen vor dem Termin
Niemand muss den Vertrag blind unterschreiben. Der Notar sendet den Entwurf rechtzeitig vor dem eigentlichen Beurkundungstermin an beide Parteien. So haben Käufer und Verkäufer genügend Zeit, alle Inhalte in Ruhe zu lesen, mit ihrem Makler zu besprechen und eventuelle Änderungswünsche einzureichen.
Der Notartermin: Wort für Wort Sicherheit
Beim eigentlichen Notartermin liest der Notar den gesamten Vertrag noch einmal Wort für Wort laut vor. Das mag langatmig klingen, hat aber einen wichtigen Grund: Es stellt sicher, dass alle Beteiligten genau wissen, was sie unterschreiben.
Während des Vorlesens können Käufer und Verkäufer jederzeit stoppen, um Fragen zu stellen oder kurze Erklärungen einzufordern. Der Notar erklärt dann ganz unparteiisch, was die jeweilige Formulierung bedeutet und was juristisch machbar ist. Erst wenn wirklich alle Unklarheiten beseitigt sind, wird der Vertrag von allen unterschrieben.
Kann man vom Kaufvertrag zurücktreten?
Kurz und knapp: Ein Rücktritt ist die absolute Ausnahme. Sobald die Unterschriften beim Notar gesetzt sind, ist der Kaufvertrag für beide Seiten rechtlich bindend. Ein einfaches "Ich habe es mir anders überlegt" gibt es bei Immobilien nicht - ein gesetzliches Widerrufsrecht (wie beim Online-Shopping) existiert hier nicht.
Ein Rücktritt oder eine Rückabwicklung ist nur unter ganz bestimmten, schwerwiegenden Voraussetzungen möglich:
- Vertragliche Rücktrittsrechte: Käufer und Verkäufer können im Vorfeld Bedingungen vereinbaren. Erhält der Käufer beispielsweise trotz Zusage überraschend doch keine Finanzierung von der Bank, kann eine vorher vereinbarte Klausel den Rücktritt erlauben.
- Der Kaufpreis wird nicht gezahlt: Zahlt der Käufer nicht innerhalb der im Vertrag gesetzten Frist, kann der Verkäufer nach einer Mahnung vom Vertrag zurücktreten und sich einen neuen Käufer suchen.
- Arglistige Täuschung: Zwar wird beim Verkauf von Bestandsimmobilien die Haftung für Mängel im Vertrag fast immer ausgeschlossen ("gekauft wie gesehen"). Wenn der Verkäufer aber von einem schweren, unsichtbaren Mangel (z. B. feuchter Keller oder Hausschwamm) wusste und diesen absichtlich verschwiegen hat, ist das arglistige Täuschung. In so einem Fall kann der Käufer den Vertrag anfechten oder zurücktreten.
Fazit: Weil die Hürden für einen Rücktritt extrem hoch sind und meistens im Desaster enden, sichert der Notar den Vertrag im Vorfeld so ab, dass beide Seiten maximal geschützt sind.
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist mit vielen rechtlichen Schritten verbunden. Wir begleiten Sie zuverlässig durch den gesamten Verkaufsprozess und unterstützen Sie bei der Vorbereitung auf den Notartermin sowie bei allen wichtigen Entscheidungen rund um Ihre Immobilie.
Ihre Immobilien-Experten für Darmstadt & Umgebung
Gernot Löwenstein, Geschäftsinhaber, Immobilienmakler
Telefon: 06151 / 2 69 83
E-Mail: info@schaeferundpartner.de
Schäfer & Partner
Immobilien GmbH
Kirchstraße 1
64293 Darmstadt
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